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澳洲房产泡沫论,四大银行辩真相

    前不久,悉尼的独立屋(House)和公寓(Apartment)中位价均再次突破历史记录,但“高处不胜寒”,有些投资者开始担忧了:房市是否已渐触顶?价格会否出现滑落?由此引发的“泡沫论”之说也是此起彼伏。

    究竟我们如何在纷纷扰扰的消息之间找到正确方向呢?

    近日有一条消息称,四大行集体发声:澳洲无房产泡沫。

    《澳洲金融评论》(The Australian Financial Review)采访了该四大行的首席经济分析师,他们均对“泡沫风险”之说给出了坚决否定的答案。铿锵有力的言论,给冬季房产市场再次注入了一针“强心剂”。

    来自西太银行(Westpac) 的经济学家Bill Evans称,看看过往15年的收入增长表现,就可以清楚的明白:房产增幅远没有超出正常的表现。

    他表示:“如果物业价格的增长大大超过收入增幅,泡沫的风险可能会存在,但是就近十几年的数据显示,这样的情况并没有出现。” Evans先生强调在过去15年的收入增长速度和房价的增长速度是一致的,因此远没有达到产生房地产泡沫的标准。

    国民银行(NAB)的首席分析师Alan Oster通过“失业率”的表现,再次论证了:房市不存在泡沫。

    他称:“从理论上讲,如果失业率达到8%或9%,我们可能担心由此而带来的房产负担能力。但是从目前来看,虽然失业率上升,但远没有达到警戒线水平。加上持续的低利率政策,我们可以肯定泡沫是不存在的。”

    澳新银行(ANZ)的经济分析师Warren Hogan称,谈到房价过高的问题,其实说白了,就是一个经济负担能力的问题,目前出现的问题更多的是一个社会问题,一个支付能力堵塞问题。

    “澳洲平均收入水平并没有出现大幅回落,在发达国家中仍然处于上游。同比美国,由于经济低靡,他们的低收入人群在过去几年大幅增加,但是澳洲经济持续稳定,这样的恶化迹象丝毫未现。因此不存在严重的房产负担能力。”

    联邦银行(CBA)首席经济学家Michael Blythe称,从房贷水平来看泡沫风险也是不存在的。

    他表示:“如果银行开始不得不放宽贷款限制,以吸引更多可能不具备贷款能力的客户,那么房产市场也许存在价值过高的风险。但是这样的情况并没有出现,而且我们必须有一个常识:房价永远是在往上涨的。”

    当然市场也存在不同的声音。

    但看看ANZ公布的报告,数据显示市场需求强劲,房价将进一步走高。该报告中称:“就物业拍卖市场表现来看,虽然由于近期挂牌的数量减少,但是清出率仍居高位。这说明买家的信心非常稳定。预计未来房价会持续这样的积极上升表现。”

    上面的消息对于想要进入市场的人来说无疑是非常积极和正面的。

    在这些“利好”消息的背后,真正的“脊梁骨”是一些无法否认的现实:

    1.首先就是悉尼市场每年数万套的住宅缺口

    Urban Taskforce提供的数据显示,目前悉尼每年新增的居住人口超过6万人,按照平均每户住户居住2.4人来计算,每年的短缺大概有25000套。而过去数年内,每年新增的住房数量仅在15000左右,远远满足不了市场需求。

    2. 其次,政府确实看到了这一点,也开始了大规模的区域化改造。

    不过以前留下来的巨大缺口很难在短时间内填补;再加上很多地区的基建设施乏力、地方开发限制以及资金成本问题等,加速建造更加困难。最最根本的是,悉尼有限的土地在不断注入的人口压力下愈发妗贵,供不应求的现象只会越来越严重。

    因此,就“房市泡沫”这个疑问而言,答案已经很明显了。

    从历史走势图来看,房价涨缓又涨的表现,始终是处于上升曲线。四大行经济学家之言,其实是用不同的侧面的现象在说明同一个道理:澳洲房市不会出现泡沫。